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どうもこんにちは！すてっぷらくだです🐪
2024年の年の瀬頃に考えさせられるニュースが出てきた。
内容は、「日本国の出生数減に歯止めが効かず、70万人割れする」という話です。
あれ？つい最近100万人割れするってニュースなかったっけ？もう70万割れ？(・・?
もちろん日本が人口減少していることは知っている。
けど、どうやら思っていたよりも日本の人口減少が加速しているみたい。
商社に勤める人間として、様々な国で仕事をしてきた経験論から言わせてもらうと、国の発展には有効なビジネスを実施するとか、技術革新を促進するとかと同じくらい、人口が(正しくは労働人口が)大きなファクターになると考えていると考えています。
なので、このニュースは僕にとって結構衝撃で、今後の日本について憂いていました。
まぁ、このブログで経済論評しても誰も見てくれないか(笑)
なので、今回のニュース＝ファクトに対し、今僕が手掛けている副業の不動産事業に対して、今後どのような影響があるのか、今後どのような戦略に立って考えていくべきか考えてみようと思います。
目次
記事の内容を整理
想定より20年早い！2024年の出生数は70万人を下回る
記事の内容を整理するとこんな感じ。
・ 2024年の出生数が70万人割れで、68.7万人程度になりそう
・ 2016年に100万人を割って、たった9年感で3割出生数が減少
・ 当初の予測としては、70万人割れは2046年頃と想定しており、約20年早い
と言うことらしいです。
日本国が人口減少しているのは、誰しもが知っていると思いますが、ちょっとこの減り方はスゴイね。
政府も少子化対策で色々試みようとしていますが、基本的にこのトレンドは変わらないでしょう。
(正直、政府の施策に対して色々言いたいこともあるけど、本筋からズレるのでやめておく）
今回のニュースは、複数のメディアが報じているので、参考までにリンク張っておきます。
人口グラフで見て見ると
年齢別の人口ピラミッドだとどうなるのか？
そう思って調べてみると、厚生労働省のサイト内に日本の人口ピラミッドの推移が分かる図がありましたので、参考までに張り付けておきます。
図からわかることを箇条書きしてみます。
・2060年までに人口は8,000万人台となる。
・労働人口の比率が徐々に減っており、2060年までに61%⇒57%⇒54%⇒47%となる。
・90年代から日本の人口ピラミッド形状は既につぼ型になっている（将来人口減少は確定）
・2060年の人口ピラミッド形状は、つぼ型の傾斜が少ない「やせ型」になっている。
・本情報は平成24年1月推計。よって、更に人口減少は加速している。
→2060年は実際のところ2050年くらい？
こんな感じかな。
すごいな！2050年までにこんなに人口減るのか！僕まだ60歳前半じゃん！気持的にはまだ精力的に働いているのではと思うんだけど。。。
自身の築古物件賃貸業の投資戦略を見直す
では、ここから僕が副業でやっている不動産に関して考えていこうと思います。
現在僕は（正確には妻名義で）、築古物件を購入・リフォームを実施し、賃貸物件として運用しています。
場所は、愛知県を自身の住まいとして、東海エリアの物件を管理している状態。
現在の基本戦略としては、今まであまり言語化していなかったけど、以下の通りです。
ターゲット顧客 ：低所得者、もしくは3~5年で転勤する家族帯同のサラリーマン
ターゲットエリア：東海圏の”ある程度”経済基盤があるエリア
物件資産 ：～500万円/戸(リフォーム込み)
利回り(実質) ：13%以上
この基本戦略に対して、今回のニュースがどのような影響を与えるのか考えていきたいと思います。
仮説設定
では、まずは思いつく限り、今回のニュースや人口ピラミッド変化の情報・考察から仮説設定をしてみます。
- 空き家率が想定よりも増えていく
⇒マクロ的には、想定上の築古物件の供給過剰が起きる - 各地域の人口密度が減っていく
⇒都心部など、経済基盤が整っているエリアに人が集まる(その方が政治的・経済的に合理的)
⇒それらの地域の地価は変わらない or 高騰を続けていく
⇒そうではない地域は、地価が落ち続ける - 労働人口比率が落ちる
⇒税負担率が今後も高くなる
⇒新築物件を購入できる層がより少なくなる
こんな感じでしょうか。
改めて言語化してみると、ボロ戸建て投資をしていた初期から薄々予想していたケースが、”想像よりも早く実現するかもしれない”という感じの仮説になりましたね。
戦略設定
では、次に上述した仮説に対して、僕の築古物件賃貸業の戦略策定をしていきましょう。
基本方針は既に作っていますし、変える必要はないと思っているので、
これらに対して、具体化・追加していくという感じですかね。
早速結論ですが、僕としては上述のファクト、仮説に対して以下の戦略で今後の築古物件賃貸業をやっていこうと思います。
①地価が下がるエリアは避ける、地価が上がるエリアも競合多いため避ける
⇒地価、経済基盤がそこそこの緩衝地帯を狙う。
②築古物件の供給過剰に備えて以下対応を実施。
1. 築古物件の購入条件の強化
2. 築古物件の撤退戦略（出口戦略）の強化
3. 差別化を強化
③物件によっては、リフォーム+売却を主要路線の選択もオプションに入れる。
それでは、次節では、今回策定した追加戦略の詳細について述べようと思います。
戦略の詳細説明
①地価、経済基盤がそこそこの緩衝地帯を狙う。
まずは、”地価、経済基盤がそこそこの緩衝地帯を狙う”について。
上述した通り、今後の日本は。想定よりも人口減少が加速化し魅力のないエリアはどんどん過疎化していきます。
当然それらエリアは、空き家が増大し、また需要もないので衰退の一途となるでしょう。
当然そのようなエリアに対して投資するのは、”魚がいない池で釣りをするかのごとし”。
つまり、避けるべきエリアです。
対して都心部を中心とした経済的に魅力のあるエリアは今後も地価が増大していくと予想しています。
「地価があがると思っているなら投資すりゃあいいじゃん」と思われると思いますが、そんなエリアは競合が乱立するでしょう（既にしている）。
そんなレッドオーシャンなエリアに僕みたいな弱小投資家が乗り込んでも、不動産界の魑魅魍魎達の食い物にされるだけ。
このエリアも避けるべきと判断。
だったら、どちらにも属さない緩衝地帯を狙おうという発想です♪
経済基盤や地域的な魅力が”まぁまぁ”あって、地価も上がりはしないが下がりもしない、
人口も一定の推移をしている
そんなエリアを狙うべきかなと思っています。
具体的なエリアを挙げてみます。
僕は今愛知県に在住していますので、東海圏で話をすると、
愛知県：自動車産業の恩恵がある知多半島、三河エリア
※名古屋、刈谷、豊田市（中心知）辺りは競合多いので参入しない。
岐阜県：岐阜市、可児市、大垣市
三重県：四日市（ここは、化学関係の工業地帯だけど、最近化学業界風向き悪いので、ちょっと様子見。。。）
このくらいかな。
ただ、県単位はもちろん、市レベルで考えるのも少し荒すぎるようにも感じます。
もっと、細かく地区レベルで分析をしていかないと、今後の不動産投資はいけないでしょうね。
②築古物件の供給過剰に備えた対応
次は、”築古物件の供給過剰に備えた対応”です。
これは具体的に3つの条件を挙げてみました。
1. 築古物件の購入条件の強化
2. 築古物件の撤退戦略（出口戦略）の強化
3. 差別化を強化
これに関しては、より詳しく肉付けしていくのは正直これからです(笑)
ただ、今言いたいことは、「今は安定的に収益を得られると思っていたエリアだとしても、想像よりも早く撤退リスクが高まる可能性がある」ので、
「購入条件をより厳しく」、
「撤退に向けた戦略を早めに明確化しておく」、
「事業展開中の差別化強化をしておく」
という発想に基づいたものです。
③物件によっては、リフォーム+売却を主要路線の選択もオプションに入れる。
最後は”③物件によっては、リフォーム+売却を主要路線の選択もオプションに入れる”です。
これは、仮説”新築物件を購入できる層がより少なくなる”から考えたものです。
労働人口比率が低下すれば、社会保障のレベルを落とさない限り税負担比率は増えていきます。
そうすれば、低所得者層の割合が高くなり、新築の住宅を購入することが出来ない人が相対的に増えていくと想像（もちろん、割合の話で、絶対値としては減る可能性はある）しています。
しかし、「それでも一軒家が欲しい！」という人はいるでしょう。
そういうニーズに応えるとすれば、築古物件を必要最低限のリフォームを行い賃貸に出すのではなく、より高級感、テーマ、清潔感を高めて付加価値を出し、売却するという手も考えてみたいと思います。
ただ、早期の不動産売却は短期譲渡所得に当たるので、税率が高くなるんだよね。
※短期譲渡所得について詳しく知りたい方は、リンク参照
なので、こちらは賃貸業を実施しながら期間を設け、出口戦略のオプションとして検討する内容かな。
まとめ：”日本の人口減少問題”から今後の不動産投資戦略を考えてみる
以上になります。
少なくとも今後の不動産賃貸業は、上述した内容くらいは頭に入れて行っていく必要があるかなと思います。
もし皆さんも不動産賃貸業に興味がある方は参考にしてみてください！
今日はこれまで！
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