不動産運用初心者が手探りで大家業をやってみる その② 物件交渉～契約まで

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さぁ今回は、条件に合う物件を見つけて、実際に買い付けのフェーズまで記事にしていきたいと思います。

まずは方向性を決めていく

無策で高額の投資を行うほど、私はお金に余裕があるわけでも、度胸があるわけでもありません！

なので、まずは自分なりに不動産投資を行う上での方向性を決めていきたいと思います。

やりたいこと を設定する

まずは、不動産投資やりたいことを決めていきます。

とか言われそうですが、
初めての不動産投資となるので、必要以上にゆっくり・丁寧にやっていきたいと思います。

不動産を買う以上、それなりのお金が動きますので、若干趣味の要素があると言え、絶対に損はさせないという強い思いをもってやっていかないとね。

仮に、これらの過程を行うせいで、良質な物件を取り逃したなんてこともあるかもしれませんが、それは「仕方ない」で割り切りたいと思います。

それでは、まずは不動産投資でやりたいことを箇条書きにしてみました。

こんなことかな。

では、次に不動産投資を行う上での制約条件を整理してみます。

こんな感じでしょうか。

まず第一条件ですが、今回、初めての不動産投資なので、予算小さく始めようと思います。いや、もちろん600万円は大金なんですが(笑)・・・でも不動産投資としては、６００万円は少ない方でしょう。

また、全額損失になるってことなないでしょうが、最悪50%くらいの損失が起こりえるということであれば、私の資産上、致命傷にはならないのは、これくらいが適正かなと思っています。

次に第二条件ですが、値が崩れにくいという観点だと、東海圏であれば、名古屋とか都市部の物件を購入したほうが良いのでしょうが、正直、名古屋は地価が上がりすぎて、手をが出せる状況ではないです。

なので最初は多少の空室リスクを取ったとしても、郊外を狙っていこうと思います。

最後に第三条件ですが、一度設定した戦略や評価指標に合わない物件があれば、誰が何と言おうが、妥協はせずに手を引こうと思います。

私の豆腐メンタルを考慮すると、撤退する指標をしっかり作っておかないと、ズルズル悪い条件で投資しかねないので、この点ははっきりさせておこうと思います。

戦略を決める

それではもう少し具体的な戦略を決めていこうと思います。

上記内容を踏まえて、わたくし すてっぷらくだの戦略は以下の通りです。

上記のやりたいことや、制約条件を踏まえると、このような戦略にたどり着きました。

自前でリノベして付加価値を高めると言いながら、外部委託すると書いているので若干矛盾が起きている感じがしますが、今までこれに準ずるノウハウを持っているわけではないので・・・この点はお許しください(笑)

よ～し、だんだん事業開始に向けて具体化してきたぞ。楽しくなってきた！

評価指標を決める

次は実際に希望に沿う物件を見つけていきます。

物件の探し方は、前回ブログの通り大手の不動産売買サイトから情報を集めていきたいと思います。

では、物件評価を行う為に、自分なりの指標を決めていきいます。

こんな感じでしょうか。

細かい評価指標も山ほど作っていますが、大まかなところはこんな感じです。

大事なのは、やっぱり実質利回りですね（表面ではない）。

こちらはこだわっていこうと思います。

現在、基本的な私と妻の資産は株式投資で運用していますが、ここ10年は大体年利平均7~8%程度で運用しています。

これら株式投資は基本的にほったらかしで、ほとんど私のエネルギーはゼロで運用しています。

一方今回の不動産投資は、ビジネスの要素が強く、それなりにエネルギーをかけたいと思っているので、株式投資以上の運用利率は狙っていきたいと思います。なので、まずは10%は必達ということにしようと思います。

目ぼしい物件を見つけて仲介業者を通して交渉

中々条件を満たす物件がない。。。

以上の条件で、物件を調べていきましたが・・・・・

まぁ、なかなか良い物件がないんですわ(笑)

良質な不動産は”千三つ（千件中、三件ほどしかない）”と言う言葉をきいたことがあるのですが、本当にそんな気がしてきました。

競合を避けた郊外地域を狙っているのですが、それでもなかなかピンとくる物件がないですね。。

しかし、だからと言って、そう簡単に条件を緩めるつもりはないので、ここは気長に調査していこうと思います。

仲介業者からの紹介物件が条件にヒット！

物件を調べる⇒仲介業者に資料をもらう⇒精査する⇒ドロップする

この工程を何度も何度も続けました、多分、50件は精査したんじゃないかな。。。

ただ、このくらいになると、大手の不動産サイトを介さなくても、不動産仲介業者からも、直接情報を仕入れる事が出来るようになります。

そんな中、条件にある岐阜市の物件を発見！！

特定されるような情報は隠しますが、内容としてはこちら。

まず表面上の利回りですが、14.6%でまずまずの数値です。

築年数は77年竣工なので、結構”高齢者”な物件となりますが、そもそもの戦略が築古物件なので、こちらの問題はパス。

外観を確認する限り、もうひと頑張りできそうに思います。

また、”既に入居中”ということなので、購入時からキャッシュフローが入るため魅力的な条件に見えます。

ちなみに調べてみると、現在借りられている人は、どうやら法人が借り上げて、従業員の借り上げ寮として契約しているみたいです。

これは私としては、かなりの好材料！

法人であれば、家賃滞納リスクは低いでしょうし、寮として使用していれば空室リスクも低いと思っています。

逆に気になったのは、以下２点。

①市街化調整区域

②町内会費、浄化槽使用料の２７万円。

まず①ですが、通常であれば、市街化調整区域に建てられた物件は、再建築不可となります。

この場合、転売する際のキャピタルゲインがかなり薄まるのではないかと懸念していましたが、仲介業者にヒアリングしたところ、当該地域が市街化調整区域になったタイミングでは既に住宅ができていたため、その場合は再建築が可能のようです。

なので、ある程度は転売時にもキャッシュを獲得できると踏みました。

また、市役所に確認を行い、再建築可能の議事録もしっかり残っていまし。なので、この程度のリスクは「やむなし」と判断し条件パス。

最後に、町内会費と浄化槽使用料27万円ですが、、、

いやいや高くね？？？？(笑)

仲介業者の情報だと、やっぱりこの規模の料金はかなり珍しいようです。

ただ、結局この費用も含めたうえで、利回り条件を満たすことが出れば、問題ないと思い、交渉を進めていくことにしました。

買い付け成立まで

値下げ交渉は、、、、、当然やる！

そりゃあやりますよ、交渉。

だって、市街化調整区域や築年数など、それなりにリスクあるもん。

これらリスクや、その他交材料を集めて、仲介業者を通して交渉を進めていきます。

・・・・で、過程は省きますが、交渉結果は、、、

-80万円の370万円まで値下げすることになりました！

やっぱり交渉はしっかりやってみるもんですね！

シミュレーション上は、まぁまぁな結果に

交渉結果を踏まえて、収益のシミュレーションを行ってみました。

以下画像は、わたくし すてっぷらくだが独自で作成した収益シミュレーション表となります。

空室リスクや、賃料低下、火災保険や例の２７万円等その他費用も含めて結構キツメでシミュレーションを行い、それでも10年NPVで正の値出せていますし、初回の投資案件としては合格なのではないでしょうか。

ということで購入決定！

契約書にサイン×手付金を支払う

価格の折り合いが付いたら、手付金を支払い、売買契約書にサインしてきました。

ちなみに、売買契約書のサイン時には宅建免許を受けた仲介業者から重要事項の説明を受けます。
このフェーズが物件チェックを行う最終フェーズなので、慎重に確認することをおすすめします。

現在ブログを書いているのが、４月ですが、実際の残り金額の支払いと、物件引き渡しは５月になりそうです。

契約書サインしちゃった。。。もう後には引けないぜ。。。

ということで、今回はここまで！

次回は、実際の売買、及び物件の引き渡し内容をレポートします！