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どうもこんにちは！すてっぷらくだです🐪
診断士試験を終えて、時間もできたので、ひそかに再始動している活動があります。
それは、ボロ戸建ての賃貸業！
過去ブログで少し書きましたが、わたくし、すてっぷらくだは築古物件を1棟所持しており、現在賃貸に出しております。
初めての一棟は、ノウハウが完全なゼロだったので、多少利回りを落としても、リスクをミニマイズするために、借主付きのオーナーチェンジ物件を購入しました。
そして今回、再始動しようかと！
今回はリフォーム込みの築古物件再生にチャレンジしてみようと思います。
これをしばらくシリーズ化しようと思います。
シリーズタイトルは、”商社マン時々大家サン”にしたけど、良いですかね？語呂悪いね(笑)
まぁなんでもいいや！！、とにかく話を進めましょう！
二棟目探しに
基本的な方法は、以前と大きく変わりません。
まずは、大手の不動産ポータルサイトを見て、興味がある物件の資料をもらうことから始めます。
ただ、今回は二回目なので大体想像はしていたんですが、大手ポータルサイトに載ってて売れ残っている良物件なんてないに等しいのかもしれません。
資料はもらうものの、明らかに問題ありの物件や、利回りが低く、感覚的に交渉も難しいと思える物件が多く、手が出せません。
なので、資料を送ってくれた業者と会話して、ポータルサイトに載せていない物件等の紹介をしてもらいます。
紹介してもらったのは、東海圏のとある物件。築65年というなかなか古い物件ですが、売出価格200万とのこと。
用途地域等、路線価上の評価額、その他条件も悪くなかったので、こちらを本格的に検討してみようかなと思っています。
会社休んで物件見てきた
午前半休にして、見に行ってきましたよ。
家から、車で1時間と少し、まぁギリ許容範囲かなぁ～💦
今回は、一棟目購入時に付けた個人管理会社がリノベーション事業もやっているので、その方も同行してもらいました。
やっぱり、僕一人だと素人目から抜けれないし、本物件をリノベーションした場合のおおよそのコスト帯を理解して起きたかったので必要だと思いました。
で、見てきた物件の外観がこちら。
※まだ僕が所有しているわけではないので、モザイクかけておきます
外観は、正直ぱっと見は古臭くなく、築60年以上の物件には見えなかったですね。
まぁ、よく見たら色々ボロいところはたくさんあったのですが、、、そこは置いといて。
問題は駐車場ですね、駐車場がない！
今まで駐車場なしでどうやっていたんだよ！
ただ、写真左側に樹木と草のようなものが見えると思いますが、そのエリアを完全に更地にすれば、幅2M、長さ4Mくらいはあったので、ギリ１台の駐車場（軽~小型のみ）は確保できそう。
もしさらに大きい駐車場が必要になれば、近隣に貸してくれそうな土地オーナーさんがいたので、必要になったらそこにお願いしてみるのもアリみたい。
内装の写真も山ほど取ってきたのですが、さすがにまだよそ様の自宅内なので、今回は写真アップ辞めておきます。
ただ、思ったよりも古く、傷んでいる。
結構リノベーションは必要そう。
こりゃあ全て外注するわけにはいかないぞ。
何とか僕が自身で出来る範囲を見つけていかなければ！
とりあえず指値いれておく
ワーストケースも踏まえて指値しておく
リフォーム業者に全体的にリノベしたらどのくらいかかるか聞いてみました。
リノベ業者曰く、「買い付け金額の3倍くらいは見てほしい」とのこと。
え、それって200万の買い付けだったら、リノベ代600万円ってこと!?
いやいや、それはないでしょ(￣∇￣;)
いや、フルリノベーションだったらそんなもんか？
いやいや！！、それでも買い付けの3倍という計算が納得できん（だって奇跡的に50万で買ったら150万てこと！？）
まぁあまり参考にならなかったわけですが、、、
最終的な試算では、実質の利回りを最低15%確保、
その他費用を諸々計算し、純粋な外注用リフォーム費用予算を180万円と試算してみました。
そしてその場合の買い付け指値は、140万円！
ということで、200万円の公開販売に対し、140万円で指値を出してみることに。
ちなみにですが、ワーストケースも想定しています。
ワーストと言っても色々ある気がしますが、一つはやっぱりリフォーム代が大きくかさんだ場合、かつその他コストがかさむ、賃料も高くあげれない場合ですよね。
で、リスクマックスで試算したところ、実質の利回りがそれでも11%程度は確保できそう。
まぁボロ戸建て賃貸としては落第点だけど、大やけどはしなさそう。
その他にも、リフォーム不能の欠陥が仮に見つかった場合、更地にして転売と言うのも考えてみましたが、業者とも相談して、そこからさらに安く見積もっても、投資金額は十分回収できるということが分かりました。
なので、僕としては、この投資案件は「GO」と判断しています。
業者との指値争いがあったようだが。。。
後日聞いたのですが、翌日に別の法人も買い付け検討をしたいとのことで、物件を見てきた様子。
結果、彼らが提示した指値が120万円。
ということで、私が出した指値の方が高いので、私の価格でオーナー様にオファーすることに。
コンペで買ったのは良いとして、差が20万円かぁ。
もっとレベルが高い人たちから見たらそのくらいの物件だったか。
まぁでもまだ知見が浅い身なので、そこまで欲張らないでやっていこう。
ということで、結果が分かるのが、12月中旬とのこと。
そのころにまたブログ更新しま～す♪
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